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三四線(xiàn)樓市“舞龍式”發(fā)展 5月土地出讓金環(huán)比增加66%
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發(fā)布時(shí)間：
2018-06-28
近日，各地關(guān)于樓市調控的喊話(huà)不斷。
根據河北日報的消息，日前，河北省住建廳轉發(fā)《住房城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，強調要認真落實(shí)穩房?jì)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調結構、穩預期的目標任務(wù)。
而北京則在6月19日發(fā)布了《北京住房和城鄉建設發(fā)展白皮書(shū)（2018）》，提出要完善調控政策措施，提升精準調控水平，滿(mǎn)足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。
而在自貿區消息出爐后，就一直嚴控樓市的海南，其省委副書(shū)記、省長(cháng)沈曉明在近日接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，海南要有“壯士斷腕”的勇氣和決心，堅決減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)。
這與近期樓市的異動(dòng)有關(guān)。在“930”開(kāi)啟的調控浪潮持續近兩年后，一度處在下行周期的樓市，卻在近期出現了微妙的變化。
一方面，輪動(dòng)效應下的樓市末端，三四線(xiàn)城市在土地市場(chǎng)、去庫存等方面保持相對較高的熱度。但另一方面，與過(guò)往周期規律不同的是，成都、青島、沈陽(yáng)、大連等二線(xiàn)城市在各種調控對沖政策的作用下，5月也進(jìn)入房?jì)r(jià)領(lǐng)漲城市行列。
這樣的背景下，多家機構均作出了各地即將開(kāi)啟新一輪樓市調控的預測。而這一輪調控將會(huì )與之前的政策呈現哪些不同，將會(huì )有哪些新的抓手，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
三四線(xiàn)樓市輪動(dòng)上漲
6月14日，國家統計局發(fā)布5月宏觀(guān)經(jīng)濟數據。在需求端，5月單月的商品房銷(xiāo)售面積達到1.42億平方米，比4月增長(cháng)了17.5%，同比增長(cháng)8%。
價(jià)格方面，易居研究院發(fā)布的百城房?jì)r(jià)報告顯示，5月，其監測的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元/平方米，環(huán)比增長(cháng)0.7%，同比增長(cháng)11.3%。
其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市新房成交均價(jià)同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金華、莆田等三四線(xiàn)城市，是房?jì)r(jià)同比增幅最大的城市。
在一線(xiàn)城市中，國家統計局數據顯示，北京市一手房在2018年除2月以外持續上揚，二手房從持續了近一年的環(huán)比下降開(kāi)始轉為上漲。
這甚至在租賃市場(chǎng)也有所體現。鏈家的數據顯示，5月，北京鏈家房源單平米租金同比上漲14.2%，環(huán)比上漲2.4%，近三月租金環(huán)比漲幅呈擴大趨勢。
與此同時(shí)，供給端的數據繼續旺盛。前5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41420億元，同比名義增長(cháng)10.2%，增速連續三個(gè)月維持10%以上。而房企購地面積增速，由前4月的-2.1%，轉為2.1%。房企施工面積和新開(kāi)工面積增速也均有所擴大。
另外，土地市場(chǎng)的熱度也還在持續。中國指數研究院的數據顯示，2018年1-5月，全國300城市土地出讓金總額為15887億元，同比增加約38%。
其中，由于很少有限價(jià)政策，三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)在房企“外溢”過(guò)程中持續火熱。5月，三四線(xiàn)城市完成土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%；此外，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項數據的增長(cháng)率都明顯高于一二線(xiàn)城市。
“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，導致了市場(chǎng)供需失衡?！弊〗ú孔》空邔?zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。
在顧云昌看來(lái)，盡管出現了樓市的整體回調，但不同城市的情況仍有所不同。一方面，目前使用較廣的限價(jià)等行政調控手段，放大了購買(mǎi)新房的投資收益，激發(fā)了購房需求，另一方面，一些二三線(xiàn)城市的人才政策吸引了外來(lái)住房需求釋放。
而對于三四線(xiàn)城市，顧云昌用“舞龍”來(lái)形容樓市的輪動(dòng)效應，龍頭的一線(xiàn)城市整體還處在市場(chǎng)低迷期，但龍尾末端的三四線(xiàn)城市，則還處在尚未開(kāi)始下行的高峰狀態(tài)。
調控需要“調和控”
多位受訪(fǎng)人士均指出，調控政策的走向，與資金面的收緊，將會(huì )決定目前微妙的樓市在接下來(lái)一段時(shí)間的走勢。
資金層面，華泰證券指出，在融資端持續收緊的情況下，政府和房企之間的價(jià)格博弈可能發(fā)生變化。一方面，房企為加速資金回籠，可能在價(jià)格方面做出讓步；另一方面，政府也有意通過(guò)擴大供給，緩解熱點(diǎn)城市的供需缺口，避免一二手房?jì)r(jià)倒掛所帶來(lái)的投機過(guò)熱。
而顧云昌則表示，三四線(xiàn)城市此輪上漲得益于貨幣化棚改所釋放的購買(mǎi)力，但隨著(zhù)去庫存的深化，貨幣化棚改在部分城市的補貼力度可能減小，而此類(lèi)城市的土地市場(chǎng)當前處于高位，土地供應相對充足，補貼資金的減少可能會(huì )對未來(lái)的需求造成很大壓力。
而在調控層面，政策的范圍和深度，也被認為將會(huì )有所變化。
易居研究院的數據顯示，5月，7個(gè)本輪調控較嚴的三四線(xiàn)城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積約272萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比增加20%；11個(gè)本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約580萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%，同比增加16%。
因此，限購和限貸等較為嚴厲的調控措施，被認為將可能在一些熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市加以實(shí)施。
同時(shí)，調控的深化也在不斷從文件走向落實(shí)。此前中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市調控應當注重“調和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預期，另一方面，更要調整住房供應結構，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調”，是市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因。
這也是一些城市目前調控政策轉向的重點(diǎn)。上述河北文件指出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。
而在6月5日，深圳住建委發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，則將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2∶2∶2∶4，多元化住房供應體系的思路十分清晰。
一周前，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任、原中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任楊偉民在公開(kāi)演講時(shí)提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積了一些風(fēng)險，目前行政性措施已經(jīng)不能根治，必須在六方面同步加快改革。包括改革政府壟斷住宅用地體制、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應的體制、改革售多租少的結構并實(shí)行租購同權制度、改革房地產(chǎn)稅、改革住房公積金制度和改革農村土地制度六個(gè)方面。
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