新聞中心
NEWS CENTER
商業(yè)地產(chǎn)投資 需謹記三條“軍規”
分類(lèi)：
行業(yè)資訊
作者：
發(fā)布時(shí)間：
2013-04-09
從萬(wàn)州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)家周兵，幾年來(lái)已在多個(gè)區域成功投資商鋪。周兵認為，盡管當前整體市場(chǎng)看好，但并不代表你把錢(qián)隨便扔到哪個(gè)地方，到了秋天就能收獲碩果。當機會(huì )出現時(shí)，并不是每個(gè)人都能把握住。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，因為牽扯到后期商業(yè)的運營(yíng)，對投資者的眼光有著(zhù)更高的要求，單憑感覺(jué)是絕對不行的。
選好開(kāi)發(fā)商
周兵表示，在當前商業(yè)地產(chǎn)一頭熱的大背景下，也只有同時(shí)具備超強資金實(shí)力、超強資源整合力以及超強專(zhuān)業(yè)運營(yíng)團隊這三個(gè)基本條件的開(kāi)發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產(chǎn)項目才有機會(huì )。
產(chǎn)權分割：
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大忌
“對于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準備，而且是大量持有。產(chǎn)權分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后再經(jīng)營(yíng)是很難統一，就算是反租，其成本也很高?！敝鼙硎?。
對此，萬(wàn)達頗有發(fā)言權，每年萬(wàn)達廣場(chǎng)都有商家被淘汰，新商家被引入。萬(wàn)達集團分管商業(yè)一副總經(jīng)理就公開(kāi)表示，萬(wàn)達一般只出售住宅及寫(xiě)字樓部分，商業(yè)產(chǎn)權幾乎都是萬(wàn)達自己持有，這確保了統一經(jīng)營(yíng)，為后期業(yè)態(tài)調整、為商業(yè)帶來(lái)生命力提供先天條件。
資源整合力：
解決招商難題
“對于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，搞商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險的，很可能會(huì )面臨招不進(jìn)來(lái)商的窘境?！笔蟹繀f(xié)商專(zhuān)委秘書(shū)長(cháng)孫宏志認為，開(kāi)發(fā)商的資源整合能力，對于投資商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。商業(yè)與住宅不一樣，如果商業(yè)招商不滿(mǎn)意，消費者很快就能感受到。但住宅就是空著(zhù)，也未必有人知道。
孫宏志認為，這方面萬(wàn)達體現出了優(yōu)勢，他們和很多大品牌建立了戰略合作。盡管如此，萬(wàn)達也開(kāi)始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬(wàn)達廣場(chǎng)已經(jīng)擁有萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。
孫同時(shí)認為，在這一點(diǎn)上，重慶本地開(kāi)發(fā)商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業(yè)品牌體系。招商過(guò)程中，能有所針對性招商。
運營(yíng)團隊：
規劃招商管理
“現在開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)問(wèn)題，所謂的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，基本上都是從住宅項目上轉過(guò)來(lái)，從商業(yè)到地產(chǎn)的很少?！?/div>
孫宏志認為，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)團隊，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產(chǎn)規劃，“只有具備了這三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產(chǎn)才是機會(huì )?！?/div>
對此，市房協(xié)專(zhuān)門(mén)組織一批全國知名的商業(yè)實(shí)戰專(zhuān)家，準備在春交會(huì )上對重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展支招?！霸诤线m的時(shí)機，我們還會(huì )組織商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)人才培訓?！睂O宏志表示。
選好項目
選擇好的開(kāi)發(fā)商，可能大多數投資者都能準確判斷。但該如何選鋪？對大多數普通投資者來(lái)說(shuō)，缺乏專(zhuān)業(yè)的投資眼光，或者跟風(fēng)走，或者憑感覺(jué)，想到哪，買(mǎi)到哪。面對當前投資者現狀，專(zhuān)家們給投資者開(kāi)出“良方”。
看規劃，就是看未來(lái)
3月5日，2011年重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市房協(xié)會(huì )長(cháng)莫元春提出了自己的見(jiàn)解。
“看規劃也可以叫做看未來(lái)。你所選擇的商鋪，或者投資產(chǎn)品，在未來(lái)的城市規劃中所處的區位，這對投資前景很重要?！蹦罕硎?，比如江北現在是重慶重點(diǎn)發(fā)展區域，該區域的某個(gè)地方以后要建一個(gè)大型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，那么這些區位的投資就相當看好。
看回報，用租金反推房?jì)r(jià)
不看地段，看回報?！昂芏嗳讼矚g往市中心湊，花10萬(wàn)元/平方米買(mǎi)個(gè)商鋪，利潤空間在哪里？升值空間又在哪里？”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)冉立春說(shuō)，按照合理的回報率8%反推，10萬(wàn)元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金？”
有的投資者認為，買(mǎi)了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說(shuō)：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會(huì )拿牌子壓你。成都仁和春天的個(gè)案，對重慶商業(yè)或許有著(zhù)值得借鑒的地方。當時(shí)仁和春天百貨引進(jìn)LV花巨大代價(jià)，不僅沒(méi)有收租金，還搭進(jìn)去巨額的裝修費用?！?/div>
看結構，明確商鋪租給誰(shuí)
市房協(xié)商專(zhuān)委孫宏志同時(shí)認為，投資者還有必要研究商鋪的建筑結構、物業(yè)結構，層高有多少，進(jìn)深、開(kāi)間、柱距，在購買(mǎi)之前就要想清楚，你所招租的對象會(huì )做什么樣的經(jīng)營(yíng)項目。
比如做餐飲，如果煙道、下水、衛生間都沒(méi)有，還做什么？對于很多投資者來(lái)說(shuō)，自己是不做運營(yíng)的，所以必須考慮清楚這個(gè)問(wèn)題。不同商家對鋪面要求不一樣，孫宏志說(shuō)：“很多人可能覺(jué)得小開(kāi)間、大進(jìn)深的商鋪不好，不利于經(jīng)營(yíng)，但是如果招來(lái)的商家是做建材的，那不是正好？長(cháng)條的建材就需要這樣的房間。而做超市的話(huà)，就對柱距有不小的要求?！?/div>
過(guò)心理關(guān)
“動(dòng)輒數百上千萬(wàn)元的商業(yè)地產(chǎn)投資，更要形成良好的投資習慣，養成良好的投資心理，這是規避投資風(fēng)險最后的屏障?！辟Y深投資專(zhuān)家周兵表示，投資商業(yè)先要過(guò)心理關(guān)，成功的投資往往來(lái)自于良好的投資習慣。
學(xué)會(huì )規避投資風(fēng)險
“這兩年伴隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)走紅，商鋪的投資門(mén)檻也是逐漸走高?！敝鼙硎?，投資者必須學(xué)會(huì )規避風(fēng)險。投資商業(yè)地產(chǎn)必須認識到以下誤區：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢(qián)。從一般意義上講，有需求就能賺錢(qián)，但是目前商業(yè)地產(chǎn)中存在嚴重的結構性問(wèn)題和供求矛盾。如很多商鋪的價(jià)格是住房?jì)r(jià)格的8倍甚至10倍以上，其實(shí)這之間有不少是虛假的繁榮。二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(cháng)期賺錢(qián)。目前，國內不少住宅開(kāi)發(fā)商都轉向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量的增加必然要影響其價(jià)格，并使利潤下降。
返租并非靈丹妙藥
除此之外，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把返租當成一劑靈丹妙藥。返租，即開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由一家商業(yè)公司進(jìn)行運作，并給予投資者固定的回報。
但返租是不是就一定能解決這些問(wèn)題了呢？是不是交由商業(yè)公司統一經(jīng)營(yíng)就一定能成功了呢？
顯然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成敗與否取決于所選擇商業(yè)公司的水平，他們的定位準不準、招商能力強不強、營(yíng)銷(xiāo)管理到不到位。不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種，不同的管理水平，會(huì )直接影響到返租回報的承諾。
周兵認為，返租這樣的個(gè)案，目前在重慶的旅游商業(yè)地產(chǎn)中比較盛行。以仙女山一樓盤(pán)為例，開(kāi)發(fā)商便承諾給投資者尋找到一國際知名酒店管理公司租用。
對此，周兵建議，在決定投資投資商鋪前，投資者應全面考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、誠信度、知名度等，尤其對于其在銷(xiāo)售時(shí)宣稱(chēng)的租金收益率要實(shí)地考察，搞清該地段真實(shí)的租金價(jià)位，然后才決定是否投資。
初次投資商鋪的中小投資者切忌貪大，相對來(lái)說(shuō)面積較大的商鋪對業(yè)態(tài)的要求更窄。另外，很多投資者轉投新興區域，這更需要了解區域詳情，判斷該區域商業(yè)是否有成長(cháng)性。
?。▉?lái)源：重慶晚報） 責任編輯：蘇苗
下一頁(yè)
下一頁(yè)
手機官網(wǎng)
微信公眾號
總部地址：武漢市洪山區文化大道555號A18-10/11