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要“房?jì)r(jià)環(huán)比不漲”更要“長(cháng)效機制”
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2017-01-10
進(jìn)入2017年，多個(gè)熱點(diǎn)城市都給自己立下了軍令狀：今年房?jì)r(jià)環(huán)比不漲。目標很明確，也很激動(dòng)人心，但怎么實(shí)現，卻讓人感到有些迷惑。
從目標本身看，應該說(shuō)是一個(gè)短期化目標，是著(zhù)眼于短周期的數字，而不是著(zhù)眼于中央所說(shuō)的“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制”。
短期內抑制泡沫過(guò)快形成，抑制房?jì)r(jià)暴漲預期，應該說(shuō)是必要的，但如果地方政府過(guò)于關(guān)注短期數字，將大部分精力和行政資源都投入到改變數字指標上，就很容易導致政府行為短期化、運動(dòng)化，從而破壞市場(chǎng)運行機制和規律，導致波動(dòng)加劇。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落和資產(chǎn)泡沫的形成，病因是多方面的，也是長(cháng)期形成的，試圖在短時(shí)間內下猛藥指望藥到病除，是不現實(shí)的。這就好像治理霧霾一樣，不可能立軍令狀說(shuō)“今年消滅霧霾，全年空氣質(zhì)量全部為優(yōu)良”。如果非要按照這個(gè)目標去做，那就只能關(guān)閉所有工廠(chǎng)，禁止所有車(chē)輛上路，禁止居民做飯，結果霧霾可能沒(méi)有了，但經(jīng)濟和社會(huì )生活就無(wú)從談起了。
同樣，如果立下“今年房?jì)r(jià)環(huán)比不能漲”的目標，也不是不能做到，例如直接對新建樓盤(pán)限價(jià)，規定售價(jià)超過(guò)去年底價(jià)格的一律不予網(wǎng)簽，或者是高端住宅一律不予備案，只允許遠郊區低價(jià)房和保障房、自住型商品房交易，這樣，在統計數據上實(shí)現“房?jì)r(jià)環(huán)比不漲”并沒(méi)有什么難度。但這對房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么實(shí)質(zhì)性意義嗎？
在土地市場(chǎng)上，通過(guò)“競地價(jià)限房?jì)r(jià)”和“競自持”“競保障房”也的確能抑制地王的產(chǎn)生，也能通過(guò)復雜的算法讓人們對土地的真實(shí)地價(jià)算不清楚，從而減輕了“地王催漲房?jì)r(jià)”的預期，但并不會(huì )從實(shí)質(zhì)上改變供求關(guān)系。歸根結底，房?jì)r(jià)和地價(jià)還是市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。當土地實(shí)質(zhì)供應減少的時(shí)候，即便沒(méi)有數字意義上的“地王”產(chǎn)生，供求的緊張仍然會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。只不過(guò)，這種房?jì)r(jià)上漲可能沒(méi)那么直接。當幾十個(gè)購買(mǎi)者競爭一套房子的時(shí)候，如果名義售價(jià)被固定了，買(mǎi)房者就會(huì )通過(guò)其他的方式競爭，直到最終有人勝出得到這套房子。在前幾年，北京對新建樓盤(pán)限價(jià)的時(shí)候，就出現過(guò)各種捆綁精裝修、捆綁車(chē)位的手段間接加價(jià)，很難說(shuō)今年如果對新盤(pán)限價(jià)的話(huà)，會(huì )產(chǎn)生多少花樣的加價(jià)手段。
此外，行政手段對新建商品房可以限價(jià)，但很難管住二手房漲價(jià)。尤其是在一線(xiàn)城市，二手房交易量遠超過(guò)新房，其對房?jì)r(jià)的漲跌更具決定性作用。
通過(guò)行政化的手段，對需求端和供應端進(jìn)行限制，執著(zhù)于短期的房?jì)r(jià)數字，不如沉下心來(lái)研究和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制，一心一意把房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系理順，沒(méi)準到最后會(huì )發(fā)現，房?jì)r(jià)已經(jīng)自然穩定了。
所謂長(cháng)效機制，主要在于理順市場(chǎng)供求。在城市規劃上，加大軌道交通和公共交通建設，加快城市群建設，加快城郊產(chǎn)城一體化、小城鎮建設，實(shí)現就業(yè)、商業(yè)、醫療、教育的均等化；建立成熟的住房租賃市場(chǎng)；加大保障房供應，通過(guò)制度創(chuàng )新，發(fā)動(dòng)社會(huì )力量來(lái)提供保障房和租賃用房；土地方面，通過(guò)各種手段加大普通商品房用地的有效供應，推進(jìn)城區低效用地再開(kāi)發(fā)，通過(guò)制度創(chuàng )新鼓勵原國有土地使用權人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)城區低效用地。
這些手段，見(jiàn)效可能沒(méi)那么快，也不見(jiàn)得會(huì )立即實(shí)現“房?jì)r(jià)環(huán)比不漲”，但卻是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向長(cháng)期穩定健康發(fā)展的必由之路。就看決策者有沒(méi)有決心去做這些有難度、見(jiàn)效不那么快卻對整個(gè)行業(yè)有利的事情，而不是過(guò)于執著(zhù)于運動(dòng)式的、追求短期效果的事情。
2017年01月07日來(lái)源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
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