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樓市再響巨雷！四大信號揭示房?jì)r(jià)走勢真相
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2018-01-07
繼1月4日南京傳出40歲以?xún)缺究瓶梢月鋺?hù)政策外，昨日，樓市又傳出4條重磅消息。
1、合肥：商品房由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)；
2、突發(fā)：蘭州成首個(gè)松綁限購城市，限售加碼，滿(mǎn)3年方可上市交易；
3、重磅：全國有6城已開(kāi)始供應共有產(chǎn)權房！房?jì)r(jià)有望迎來(lái)大降…
4、南京加快構建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
5、2018年，房?jì)r(jià)往哪兒走？
此外，還有這些熱點(diǎn)事件值得關(guān)注：
1、重磅！省公積金再傳利好消息，5個(gè)工作日即可完成轉移；
2、全年均價(jià)也在2萬(wàn)/㎡左右，去年南京住宅銷(xiāo)售面積創(chuàng )近5年新低；
3、元通換乘樞紐旁添支路，河西南三號支路擬南延
4、南京建鄴新城吾悅廣場(chǎng)接待中心升級公開(kāi)，盛迎八方賓客。
1、限價(jià)取消！合肥官方確認：商品房應由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)！
昨日（1月5日），合肥市國土資源局和市物價(jià)局表示：商品房應由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)。
也就是說(shuō)，彌漫在中國開(kāi)發(fā)商頭頂上的“限價(jià)”陰霾，終于在合肥找到了突破口。
據悉，在合肥國土局官網(wǎng)，有網(wǎng)友投訴：合肥兩個(gè)項目早就拿地，成本較低，現在漲到將近兩萬(wàn)，還沒(méi)賣(mài)完！請相關(guān)部門(mén)給出合理的說(shuō)法！
1、政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jì)r(jià)格：商品房?jì)r(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據開(kāi)發(fā)建設成本、費用、稅金、利潤和市場(chǎng)供求等多種因素自主定價(jià)，按照依法行政的要求，政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jì)r(jià)格。
2、2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)：合肥自2016年11月開(kāi)始，對市轄區和長(cháng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內的居住用地（含商住用地）實(shí)行“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣(mài)方式，但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒(méi)有此項規定。
微博地產(chǎn)大V表示：此回復，不代表政策松動(dòng)。這種情況下，要防范房企和中介機構炒作房?jì)r(jià)的現象，比如說(shuō)慫恿購房者積極入市的現象。相關(guān)政策思路也說(shuō)明，房?jì)r(jià)依然會(huì )穩定，購房者不用擔心類(lèi)似相關(guān)政策松動(dòng)所帶來(lái)的價(jià)格反彈的影響。
房產(chǎn)專(zhuān)家 薛建雄
當然從市場(chǎng)基本面來(lái)說(shuō)，合肥樓市成長(cháng)性較好，剛需購房者不應該過(guò)分猜測房?jì)r(jià)的走勢，有條件地還是需要積極購房。經(jīng)過(guò)這一輪樓市政策調整，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫其實(shí)比較小了，購房者看好合肥市場(chǎng)，才能做出積極的購房策略。
易居研究院嚴躍進(jìn)
從合肥此次關(guān)于限價(jià)方面的表態(tài)來(lái)說(shuō)，還不能上升為政策層面，只是對部分購房者疑問(wèn)的答復，所以還談不上取消限價(jià)。政策方面依然是從緊的，不存在松動(dòng)或調整的可能。
德科地產(chǎn)頻道 劉德科
合肥這個(gè)事，恐怕又被誤讀。政府所說(shuō)的「限價(jià)」，是指在土地拍賣(mài)之前，就規定了房?jì)r(jià)必須不能高于多少錢(qián)。這樣的「限價(jià)」，是事先約定的，所以它不算是赤裸裸的行政干預，而算是合理的調控手段。
在包括合肥在內的所有熱點(diǎn)城市，「政府指導價(jià)」這個(gè)調控措施，短期內仍然不會(huì )退出。甚至，整個(gè) 2018 年都不會(huì )退出，是大概率事件。
So，還是那句話(huà)，大家不要對于一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就驚慌失措，剛需能買(mǎi)則買(mǎi)。從長(cháng)期來(lái)看，2018年中央將不會(huì )放松對樓市調控，與其關(guān)注房?jì)r(jià)是否會(huì )降這樣的小概率事件，倒不如花點(diǎn)心思研究如何買(mǎi)一套增值的好房子。
2、樓市分類(lèi)調控開(kāi)始落實(shí)：蘭州首個(gè)松綁限購 加碼限售
2018年樓市分類(lèi)調控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調控來(lái)首個(gè)松綁限購城市。1月5日晚間，蘭州市發(fā)文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時(shí)加碼實(shí)施限售，需滿(mǎn)3年才可交易。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，蘭州政策調整的重點(diǎn)在于，松綁部分非核心區域限購；對限購的認定進(jìn)行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去庫存和防投機方面落實(shí)新政策的要求。
具體措施上，蘭州的上述通知明確，取消了西固區、九州開(kāi)發(fā)區、高坪偏遠區域的住房限購政策。
蘭州的城關(guān)區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經(jīng)濟區，不包括高新區榆中園區）繼續限購，卻不再提供社保證明和納稅證明，但個(gè)人在上述區域內購買(mǎi)的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準），自取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》登記記簿日期滿(mǎn)三年方可上市交易。
同時(shí)，蘭州市要求，房企要嚴格執行新房的明碼標價(jià)、一套一標和“一價(jià)清”制度，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。房產(chǎn)部門(mén)對拒不接受新房?jì)r(jià)格備案的房業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。
3、據統計，全國有六城開(kāi)始供應共有產(chǎn)權房！ 房?jì)r(jià)有望大降？
共有產(chǎn)權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。
保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。自從2007年開(kāi)始在江蘇省淮安市試點(diǎn)后，該模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。
根據中原地產(chǎn)研究中心統計，截止日前，全國已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個(gè)城市開(kāi)始供應共有產(chǎn)權房。
2017年12月25日，南京4大保障房片區的1499套共有產(chǎn)權房開(kāi)始接受選房。
2017年12月，煙臺宣布，首批拿出1254套現房作為共有產(chǎn)權住房。
上海共有產(chǎn)權保障房制度于2010年推出試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟“雙困”標準。
福州第一塊“共有產(chǎn)權房”地塊，被福晟集團以26.6億元競得，樓面價(jià)21614元/㎡
當中共有產(chǎn)權房供應量最大的是北京與上海。2017年，北京共完成共有產(chǎn)權住房用地供應38宗，用地面積約207公頃，超額完成年度供地計劃，規劃建筑規模約403萬(wàn)平方米。38宗土地對應已入市的38個(gè)項目，共計提供共有產(chǎn)權房近4萬(wàn)套。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，共有產(chǎn)權房對未來(lái)樓市調控影響非常大，特別是對降低保障房的投資屬性，解決中低收入群體購房需求。
共有產(chǎn)權房有利于房?jì)r(jià)的穩定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用，落實(shí)了“房住不炒”的原則。
但另一方面，在共有產(chǎn)權房繼續增加供應的趨勢推動(dòng)下，市場(chǎng)的觀(guān)望情緒會(huì )繼續加強，特別是大量房源供應后，價(jià)格的穩定已經(jīng)可以預期。
4、南京加快構建租購并舉住房體系，今年3成宅地將建租賃住房
市國土局近日表示，我市作為全國12個(gè)租賃住房試點(diǎn)城市之一，市委市政府高度重視完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制建設，著(zhù)力構建租賃住房、共有產(chǎn)權房、商品房等多渠道的住房供給體系，把建設租賃住房作為滿(mǎn)足基本居住需求的重要舉措。2018年，我市計劃將商品住宅用地中的30%調整用于建設租賃住房。
1月4日，南京國土局出讓的5幅自持型租賃住房用地，分布在棲霞燕子磯、江寧高新園、麒麟科創(chuàng )園、江北新區等成熟板塊，均為產(chǎn)城融合發(fā)展、配套設施完善、租賃需求較大的區域，有利于更好地滿(mǎn)足新就業(yè)人群、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)人才等群體的基本居住需求。從競買(mǎi)條件來(lái)看，為充分發(fā)揮國有企業(yè)在租賃住房建設中對市場(chǎng)的引領(lǐng)、規范和調節作用，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，本次公告要求競買(mǎi)人須為南京市、區政府所屬?lài)歇氋Y公司。
下一步，我市將繼續深化供給側結構性改革，優(yōu)化住宅用地供應結構和布局，進(jìn)一步加大租賃住房用地的供應力度，加強對租賃住房建設的管理，為構建租購并舉的住房體系提供有力的土地支撐，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，切實(shí)提高保障和改善民生水平。
5、2018年，房?jì)r(jià)往哪走？
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會(huì )發(fā)生變化，在國家分配土地資源的情況不會(huì )發(fā)生變化的前提下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能會(huì )發(fā)生根本性變化。
從全國房?jì)r(jià)調控成效來(lái)看，總體平穩，漲幅回落。其中一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市調控嚴厲，房?jì)r(jià)難跌，整體需求仍向上。中西部熱點(diǎn)都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產(chǎn)業(yè)紅利，房?jì)r(jià)還有上行空間。
核心三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)受到政策影響及經(jīng)濟結構優(yōu)化，房?jì)r(jià)上漲十分肯定。但庫存嚴重過(guò)剩的三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)如果無(wú)外力刺激，不排除將長(cháng)期低位徘徊。
同時(shí)各大城市落戶(hù)政策放開(kāi)，加大首次購房?jì)?yōu)惠及高層次人才定居保障制度，房?jì)r(jià)短時(shí)間仍難以下降，優(yōu)質(zhì)城市甚至是上揚的。而且土地財政短期難以摒棄，從最近幾個(gè)月土地成交情況看，價(jià)格還在上漲，沒(méi)有措施去抑制地價(jià)上漲，最終會(huì )傳導到房?jì)r(jià)。
展望2018應該是平穩過(guò)渡的一年，很多去年沒(méi)上車(chē)的在2018-2019年應該可以好好挑一挑市場(chǎng)筍盤(pán)。未來(lái)在住房市場(chǎng)分化的時(shí)期最好不要盲目投資，資金很貴，時(shí)間很貴。
6、重磅！省公積金出臺2大利好，5個(gè)工作日即可完成轉移
省公積金中心對公積金加商貸的組合貸款也將進(jìn)行利好調整?，F行的政策：組合貸款按月還貸只能首先還公積金貸款，在公積金貸款未全部結清之前，夫妻雙方扣除公積金貸款月還款外的結余資金不能用于償還商業(yè)性貸款，據省公積金管理中心有關(guān)人士介紹，2018年省公積金啟動(dòng)逐月還公積金貸款業(yè)務(wù)。相關(guān)實(shí)施細則將在近日出臺。
目前，省公積金管理中心已經(jīng)建設了新一代公積金管理信息系統，完成了接入全國住房公積金異地轉移接續平臺工作。離開(kāi)原單位的職工辦理公積金轉移，原來(lái)要在轉入轉出兩地多次跑腿，現只需在轉入地中心現場(chǎng)辦理一次，5個(gè)工作日內即可完成轉移接續工作。
7、去年南京新房成交均價(jià)約2萬(wàn)/㎡ 待售面積創(chuàng )近五年新低
在“限購、限貸、限價(jià)、限售”的最嚴調控下，2017年的南京樓市遭遇“寒冬”。
1月5日，南京市統計局發(fā)布了一份2017年南京樓市運行情況和發(fā)展趨勢的分析報告，數據顯示，2017年1-11月，南京住宅銷(xiāo)售面積1083.86萬(wàn)㎡，占房屋銷(xiāo)售面積的85.6%，創(chuàng )歷史新低。
各種類(lèi)型的住宅中，只有90平方米及以下住宅銷(xiāo)售同比有所增長(cháng)（見(jiàn)圖表），充分反映了當前保剛需、抑制投資需求的房地產(chǎn)政策。統計部門(mén)相關(guān)人士分析稱(chēng)，預計今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅會(huì )有所回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)。
另外，全部房屋待售面積和住宅待售面積雙雙創(chuàng )五年來(lái)新低，尤其是住宅待售面積首次降至200萬(wàn)平方米以下。截止到去年11月末，南京房屋待售面積277.44萬(wàn)平方米，同比2016年下降了近4成，比2016年末減少95.8萬(wàn)平方米。
前三季度，全市商品住宅成交均價(jià)20087元/㎡，環(huán)比下降0.2%，保持了穩中略降的態(tài)勢。從去年四季度以來(lái)的情況來(lái)看，調控政策并未松綁，房?jì)r(jià)還是呈現穩中有降態(tài)勢，所以預計全年均價(jià)也在2萬(wàn)元/平方米左右。南京市統計局相關(guān)人士分析稱(chēng)，南京市房地產(chǎn)總體上將平穩發(fā)展，不會(huì )出現太大的波動(dòng)。
8、元通換乘樞紐旁添支路 河西南三號支路擬南延
新盤(pán)扎堆的河西南路網(wǎng)正在加強完善，據最新可行性研究報告審查批復，河西規劃三號支路擬實(shí)施南延，西起龍王大街、東至吳侯街。
元通站東南角要添倆支路。元通站集有軌電車(chē)、地鐵2、10號線(xiàn)換乘于一體，是河西片區目前最大的交通換乘中心，未來(lái)，伴隨周邊地標性商業(yè)配套落成，人流量預計成為河西建鄴最高。此次新年路網(wǎng)更新計劃中，就包括其東南片緊鄰新鴻基國金中心的兩條支路規劃建設。
據了解，河西三號支路本身就鄰近朗詩(shī)熙華府、五礦等樓盤(pán)，此次道路延伸，主要是預見(jiàn)到未來(lái)大量居民入住的出行需求。工程按城市支路標準建設，道路紅線(xiàn)寬16米，設計車(chē)速30km/h，總長(cháng)約500米。
據交通建設部門(mén)透露，今年總計劃新建續建河西8條市政道路，貫通河西南友誼路、元前路等要道，并開(kāi)展河西南蓮花保障房片區環(huán)境整治，續建泰山路等公交場(chǎng)站，方便片區居民快速出行
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