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樓市迎來(lái)2大“新規定”，3大“好消息”
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2021-01-10
中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只有幾十年的時(shí)間，不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了幾十年的興旺。我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有非常大的天然優(yōu)勢，就是龐大的人口基數。人口紅利一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最基礎的支撐，人口數量多，對房子的需求量也足夠大，因此中國龐大的人口數量給了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)很高的起點(diǎn)。
不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )一直興旺下去嗎？答案肯定是否定的，房產(chǎn)大佬王健林也說(shuō)過(guò)：任何國家的房地產(chǎn)行業(yè)都不會(huì )興旺超過(guò)50年，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。房子本身就是非常特殊的商品，僅從居住的角度來(lái)考慮，一個(gè)人一生只需要購買(mǎi)一套住房，即使有些人追求更好的居住體驗，也只需要再購買(mǎi)一套改善性住房。因此隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們的住房擁有率越來(lái)越高，住房需求會(huì )隨著(zhù)人們的住房擁有率越來(lái)越高而逐漸下降。如果人們對住房的需求減弱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的興旺時(shí)期也就會(huì )過(guò)去。
從房地產(chǎn)發(fā)展的周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能一直興旺下去，當然從經(jīng)濟發(fā)展的角度來(lái)看，國家也不會(huì )放任房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展有可能會(huì )導致整個(gè)社會(huì )金融體系不穩定。
房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)展是多方面因素決定的，其中一個(gè)重要的因素就是金融杠桿，在我們的印象中，只要是和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，就離不開(kāi)金融杠桿，就離不開(kāi)高負債。房企擴張需要加杠桿，老百姓買(mǎi)房子需要按揭買(mǎi)房，其實(shí)也是在加杠桿，最終的結果是房企負債率很高，買(mǎi)了房的老百姓的負債率也很高。
針對房企的高杠桿和高負債以及居民家庭的高杠桿和高負債，國家先后出臺了2個(gè)新規定，分別是央行針對房企出臺的“三道紅線(xiàn)”新規，以及央行和銀保監會(huì )共同出臺的房地產(chǎn)貸款新規，下面我們就看一下樓市迎來(lái)的2大“新規定”。
2020年8月底，住建部和央行在北京召開(kāi)了房地產(chǎn)座談會(huì )，約談了12家重點(diǎn)房企，并給這些房企劃定了“三道紅線(xiàn)”，這“三道紅線(xiàn)”分別是：
- 房企剔除預售款后的資產(chǎn)負債不得大于70%；
- 房企的凈負債率不得大于100%；
- 房企的現金短債比要小于1。
“三道紅線(xiàn)”新規出臺之后，立刻在樓市引發(fā)了很大的影響，過(guò)去房企的盲目擴張確實(shí)讓很多房企都背負巨大的債務(wù)壓力，其中包括一些龍頭房企。新規出臺之后，房企積極響應央行和住建部的號召，開(kāi)始進(jìn)行降負債計劃。其中比較典型的就是恒大集團，在去年的“金九銀十”房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱季中，恒大推出了很多優(yōu)惠打折的活動(dòng)，通過(guò)打折促銷(xiāo)的方式來(lái)進(jìn)行降庫存去負債，最終降負債的效果也相當客觀(guān)。
2020年12月31日，央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，《通知》主要對于銀行金融機構房地產(chǎn)貸款設置了兩個(gè)上限，分別是房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人貸款余額占比上限，總共設置了5檔標準，具體規定如下：
1、中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為40%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為32.5%；
2、中資中型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為20%；
3、中資小型銀行和非縣域農合機構房地產(chǎn)貸款余額占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為17.5%；
4、縣域農合機構房地產(chǎn)貸款余額占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為12.5%；
5、村鎮銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為7.5%。
房貸新規從銀行著(zhù)手，對房地產(chǎn)金融進(jìn)行監管，并對銀行金融機構房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了限制，可以說(shuō)有利于房地產(chǎn)金融朝著(zhù)健康穩定的方向發(fā)展，當然這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著(zhù)健康穩定的方向發(fā)展。因為房地產(chǎn)金融在整個(gè)社會(huì )金融體系中占據非常重要的地位，房地產(chǎn)金融的不穩定可能會(huì )導致整個(gè)社會(huì )金融體系發(fā)生危機，因此這一次的房貸新規將有利于維持整個(gè)社會(huì )金融體系的穩定。
本文來(lái)源：搜狐網(wǎng) 房產(chǎn)指聞君的文章https://www.sohu.com/a/452667372_120647158
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