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戴德梁行魏東：中國金融對外開(kāi)放，寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2019-11-12
自2019年年初以來(lái)，中國迅速加快了金融市場(chǎng)開(kāi)放的步伐，國務(wù)院上周發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見(jiàn)，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構業(yè)務(wù)范圍限制，減少外國投資者投資設立銀行業(yè)、保險業(yè)機構和開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的數量型準入條件等。同時(shí)，金穩委，銀監會(huì )從取消外資股比限制、放寬市場(chǎng)準入條件等方面提出多條銀行和保險業(yè)的開(kāi)發(fā)新政。此外，在支付清算領(lǐng)域，多個(gè)境外支付清算公司也正雄心勃勃計劃進(jìn)軍中國。中國政府對于金融行業(yè)的開(kāi)放無(wú)疑引起了外資金融機構的高度關(guān)注。
對此，戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“隨著(zhù)中國金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放，境外金融機構將會(huì )越來(lái)越多的進(jìn)入到中國市場(chǎng)，這無(wú)疑將會(huì )給中國的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。以北京為例，作為中國的金融政策制定和監管中心，北京歷來(lái)吸引眾多金融機構將總部設立與此。金融業(yè)一直以來(lái)是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交的主力。”
金融市場(chǎng)對外開(kāi)放再提速
從市場(chǎng)數據看，截止到今年6月份，在境外機構持有的境內人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國股票市場(chǎng)的3.07%，外資持有我國境內人民幣債權市值近占總市值的2.2%，在保險行業(yè)，人保和財保中，2018年外資占比也僅為6.19%。由于歷史以來(lái)中國對于境外資金進(jìn)入中國表現得非常謹慎，導致金融市場(chǎng)活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國的資金需要全球流通的需求變得越來(lái)越迫切，中國需要用金融的深度開(kāi)放來(lái)完成對全球資源的有效配置從而實(shí)現中國經(jīng)濟的進(jìn)一步騰飛。
對境外投資者而言，中國的金融市場(chǎng)具有巨大的吸引力，中國金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬(wàn)億上升到2018年的6.91萬(wàn)億，上漲了217%，并且過(guò)去十年的平均增速為7.2%。中國的保費收入從2009年的1.11萬(wàn)億元上升到2018年的3.41萬(wàn)億，上漲了207%。目前中國股市上市公司市值同GDP的比例僅為46.4%，而美國是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特認為這個(gè)比值在70-80%是投資的最佳區間，這說(shuō)明中國股票市場(chǎng)是被低估了，這也給境外投資者一個(gè)抄底的機會(huì )。2015-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開(kāi)始，由于國家開(kāi)始了對P2P類(lèi)企業(yè)的嚴格監管導致北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的租賃成交開(kāi)始萎縮，但2019年三季度金融類(lèi)租賃成交占比仍達19.0%。
作為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的最大聚集區，金融街聚集了大量?jì)韧赓Y金融機構。由于金融街企業(yè)租戶(hù)的穩定性極高，五年來(lái)區域內空置率始終保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區和東二環(huán)得益于核心區域優(yōu)越的地理位置和相對充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區和東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對優(yōu)越的城市更新項目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。
值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以?xún)荣Y機構為主，2015年-2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機構和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區域得益于較低的市場(chǎng)租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。
利在長(cháng)遠寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步回暖
長(cháng)遠來(lái)看，金融開(kāi)放將會(huì )是循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì )在短時(shí)間內給寫(xiě)字樓帶來(lái)明顯的變化。但從更長(cháng)期的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)3-5年，境外金融機構將會(huì )逐漸滲透到中國的主要城市，他們對寫(xiě)字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強，因此會(huì )帶動(dòng)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機構進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區、望京區域以及對接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區等區域將成為外資金融機構進(jìn)入北京的首選。
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2019/11/10文/戴德梁行北中國區研究部主管魏東
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